Что лучше – новостройка или вторичка?

Покупка квартиры — одно из важнейших решений в жизни, это долгосрочное вложение, которое должно приносить только пользу и радость своим владельцам. Выбор квартиры – процесс сложный. Чаще всего он начинается с вопроса: где искать жильё – на вторичном рынке или в новостройке? У каждого из этих вариантов есть объективные плюсы и минусы.

Давайте разбиратьcя вместе, какое решение будет лучшим для вас. 

ПЛЮСЫ НОВОСТРОЕК

Современная архитектура и благоустройство

Среди новостроек больше красивых домов, поражающих своим архитектурным великолепием. Девелоперы уделяют внимание созданию безопасных, функциональных, красивых дворов и продуманных общественных зон. Многие застройщики сотрудничают с именитыми дизайнерскими бюро для разработки уникального стиля дома и придомовых территорий.

Планировка квартир

Новые дома отличаются разнообразием современных планировочных решений, панорамными окнами и высокими потолками. Кроме того, можно выбрать не только планировку, но и этаж.

Почти в каждой новостройке можно самостоятельно установить перегородки, организовать пространство, определить функциональность зон, назначение комнат и их размер.

Девелоперы с каждым годом стараются предложить клиентам максимальное разнообразие планировок.

Квартиры просторнее

Средний метраж квартиры в новом доме примерно на 15–20% больше, чем в старых такой же компактности.

Качество материалов

Новые дома сейчас возводят из качественных материалов с применением современных технологий.

Современное благоустройство

В современных домах оборудованы стильные входные группы с местами для велосипедов и колясок.

При строительстве, по умолчанию устанавливают: скоростные лифты, пандусы, стеклопакеты, счетчики на воду и электричество.

Парковочные места

Чаще всего новые комплексы проектируются с подземными и наземными паркингами Правда, стоимость парковочного подземного места сопоставима со стоимостью новенькой иномарки.

Чистота и порядок

Приятно будет возвращаться домой, когда все новое и чистое: дворы, прилегающая территория, подъезды, лифты и лестничные клетки.

Чистая юридическая сторона

Поскольку вы первый владелец квартиры, можно не переживать о наличии обременений или неожиданных сюрпризов, вроде незаконно выписанных жильцов. Квартиры в новостройках наиболее «чистые» с юридической стороны.

Процесс сделки

Покупка у застройщика безопаснее, чем покупка у физического лица, прозрачный процесс сделки.

Эффект нового жилья и отсутствие истории квартиры

Многим нравится сам факт того, что они будут жить в новом доме, в квартире, где до этого никто не жил и вам не придется проверять ее историю перед сделкой. Это экономит время и снижает риски, что объявятся люди, имеющие право пользования квартирой, и договор признают ничтожным.

Цены

Как правило, строящееся жильё стоит дешевле порядка 30% по сравнению с итоговой стоимостью квартиры: ведь эти квартиры надо ждать. При одном и том же бюджете в новостройке можно приобрести более просторную квартиру, с вместительной кухней и прихожей, чем в существующем жилом фонде. Также вы с большой вероятностью получите уютный подъезд, пандусами и грузовым лифтом.

Акции и скидки от застройщиков

Так как застройщик заинтересован в сделке, есть шанс получить от него скидку или дополнительный бонус:

• отделку в подарок;
• бесплатное место на парковке;
• скидки на товары и услуги компаний-партнеров;
• бесплатное сопровождение сделки.

Ремонт

Если купить недвижимость в новостройке, не придется переделывать чужой ремонт и тратить лишние средства на демонтаж. Можно сразу оформить интерьер «под себя», не тратя лишние деньги и время.

Удалённость от центра

Чаще всего новостройки находятся не в центральных районах.

Долговечность

Если застройщик соблюдал все технологии, новостройка прослужит вам максимально долго. Например, срок службы современных монолитных домов — до 200 лет; крупноблочных и кирпичных — до 125 лет; блочных и крупнопанельных — до 100 лет.

Соседи

В новостройках вашими соседями будут похожие по финансовому и социальному положению люди, почти наверняка - молодые семьи, работающие люди и бизнесмены. Кроме того, велик шанс, что у соседей будут дети примерно одного возраста, а это уже важный фактор дополнительной социализации.

МИНУСЫ НОВОСТРОЕК

Ожидание

Выгодно покупать жилье в строящемся доме, но до момента заселения приходится ждать несколько лет, а потом еще делать ремонт. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.

Риск затягивания сроков сдачи дома

Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода или даже год.

Риск потерять вложения

Дом могут и не достроить. От банкротства никто не защищён, а потратить несколько лет ожидания и кучу нервов впустую — удовольствие малоприятное.

Ограниченный выбор по завышенной цене

На последних этапах строительства количество квартир сокращается. Поэтому еще одним минусом станет ограниченный выбор по завышенной цене

Быстрый переезда и оформления прописки

Среди минусов первичного жилья, наверное, главным будет невозможность быстрого переезда и оформления прописки, так как новостройка должна быть достроена и сдана застройщиком. А также, стоит напомнить о длительным сроке регистрации права собственности.

Затраты на ремонт

Если покупать квартиру с черновой или предчистовой отделкой, придётся тратить дополнительные средства на ремонт, который часто затягивается дольше обычного.

А если квартира приобретена в ипотеку, а вы снимаете жильё, не факт, что вам хватит денег на хороший ремонт. Взять потребительский кредит тоже может быть накладно.

Шум от ремонта

После сдачи дома в эксплуатацию, все вокруг будут делать ремонт где-то 3–4 года. Так что готовьтесь к шуму, к постоянной пыли, к посторонним людям в подъездаз и кучи строительного мусора на прилегающей территории, в подъезде и в лифте.

Отсутствие инфраструктуры и транспортной доступности

Можно столкнуться с отсутствием развитой инфраструктуры и транспортной доступности. Долгое время вокруг может не быть дорог, освещения, выездов, остановок общественного транспорта и. т. д. Часто застройщики сначала возводят жилые комплексы, и только после сдачи начинают заботиться об удобстве жильцов. Или перекладывают эту ответственность на государственные плечи.

Усадка

В первые 3 года любой дом дает усадку, это может вызвать вред ремонту в квартире, может испортить внутреннюю отделку подъездов и навесных фасадов или это может привести даже к появлению трещин в несущих конструкциях и стенах.

Отладка работы коммуникаций

Первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.

Спортплощадки и детские городки

Некоторые застройщики закупают всё самое дешевое и некачественное для спортплощадок и детских городков, и уже через год после сдачи новостройки её двор может выглядеть хуже хрущёвк.

Проблемы с парковками

Часто места в паркингах оказываются очень дорогими для жильцов, которые и так потратились на покупку квартиры и ремонт. В итоге, автомобилисты вынуждены ставить машины во дворах, мешая пешеходам или детским играм.

Бывают и такие ситуации что парковки, нарисованные в проекте, оказываются на много меньше в реальности.

ПЛЮСЫ ВТОРИЧКИ

Огромный выбор квартир, которые можно сразу увидеть вживую

Вторичный рынок в разы больше, чем первичный, и даже в тех районах, где вообще нет новых проектов или они очень дорогие, вы сможете найти жильё. Здесь можно задать четкие параметры по площади, типу дома, планировке, состоянию подъезда, виду из окна и подобрать максимально подходящий вариант.

Никакого воображения — только ваши глаза, которые увидят состояние дома, реальное благоустройство, контингент, озеленение, дворы, парковки, и саму квартиру. Никаких рендеров и стандартного разочарования от соотношения «ожидание/реальность».

Инфраструктура

Вторичка расположена в хорошо обжитых районах с более развитой социальной инфраструктурой, с транспортной доступностью и с благоустроенной территорией. Движение общественного транспорта давно налажено, дороги заасфальтированы.

Можно подыскать вариант недалеко от парковой зоны, больницы или школы. Любое пожелание на вторичном рынке можно учесть.

Удалённость от центра

Можно приобрести квартиру в любом районе. У вас есть свобода выбора.

Прописка в квартире

В старых домах вы можете сразу же прописаться, это особенно важно для семей с детьми. Но не лишним будет проверить документы собственника на предмет наследства и прописанных в квартире детей.

Торг с продавцом

Покупая вторичку, можно по торговаться с её продавцом.

Коммунальные платежи

По сравнению с новостройками, где цифры в платежках часто оказываются неприятным сюрпризом, на вторичном рынке вы будете точно знать размер коммунальных платежей. Достаточно попросить у продавца квитанции.

Быстрый переезд без ремонтного шума

Во вторичное жилье можно заехать практически сразу и избежать ремонтных и шумовых работ. Можно сразу прописаться по месту жительства. Срок заселения может немного сдвинуться только в том случае, если вы пойдете навстречу бывшим собственникам и дадите им чуть больше времени на сборы.

Ремонт

Иногда покупка готовой квартиры позволяет сэкономить на ремонте, это зависит от состояния квартиры. Даже если возникнет необходимость в небольшом косметическом ремонте, по затратам это не сравнимо с ремонтом, сделанным, что называется, с нуля.

МИНУСЫ ВТОРИЧКИ

Типовые планировки

Стандартная планировка – один из минусов вторичного жилья. Кухня и тесный санузел - вариант нормы, а высота потолка 2.5 метра считается минимальной для комфортного проживания.

Если сейчас вам кажется, что такое жильё вам подходит, то представьте себя через 10 лет. Насколько удобным будет расположение комнат и их метраж, хватит ли места детям или родителям.

Заранее обдумайте все нюансы, чтобы в будущем не корить себя за неправильный выбор.

Состояние здания

В старом жилом фонде фасады и внешний облик самих домов гораздо скромнее.

За недавно оштукатуренными фасадами могут скрываться прогнившие полы и бегущие трубы. Добавим к этому грязные подъезды, старые лифты и несвежие фасады.

Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.

Износ внутренних коммуникаций 

Вы можете сделать хороший ремонт у себя, но подъезд и коммуникации останутся старыми, а с фасада продолжит сыпаться штукатурка, а вентиляция так и останется плохой.

Отсутствие нормальной парковки

В прошлом дома строились без учета парковочных мест, так как сами машины были относительной редкостью. Сегодня эта проблема касается большинства. Поэтому выбирая квартиру на «вторичке» задумайтесь о месте для автомобиля.

Подземных паркингов на вторичном рынке очень мало (как правило, только в дорогих проектах реконструкции или недавних новостройках).

Помните! Чем старше дом, тем меньше парковочных мест предусмотрено на территории.

Юридические риски

Основной головной болью на вторичном рынке станет «богатая» юридическая история. Нарушенные права несовершеннолетних, дееспособность пожилых, судимых, раздел имущества супругами, внезапные наследники, чьи права на приватизацию в свое время были нарушены и теперь они хотят взять реванш, неузаконенная перепланировка — это лишь часть проблем, которые могут возникнуть при покупки вторичной недвижимости. Поэтому нужно проводить тщательную проверку юридической чистоты документов.

Также квартира может находиться в обременении или, вообще, сделку проводят аферисты.

Сложная сделка

Часто сделки проходят с участием нескольких продавцов и покупателей: цепочки могут доходить до 10 и более клиентов. Часто приходится ждать, когда продавец найдет подходящий для себя вариант для переезда, что затягивает время. В самый неожиданный момент продавец может отказаться или повысить цену только по ему одному известным причинам.

Снижение стоимости

Первые годы квартиры, купленные в «новой вторичке», будут дорожать. Обычная вторичка — неизбежно дешевеет, если дом не обладает исторической ценностью.

Ремонт

Во-первых, в старой квартире придётся потратиться сначала на демонтаж всего, затем будет длительный этап выравнивания стен и потолков, замены коммуникаций и прочего и лишь после этого вы сможете приступить к чистовой отделке.

Во-вторых, часто не получится сделать перепланировку, как вы хотите.

Запах сырости

В старых домах подъезды пахнут сыростью. Входные группы остаются изношенными даже после косметического ремонта, состояние лифтов часто бывает неудовлетворительным, а иногда и аварийным.

Сложный процесс выбора

Вам придется детально изучать каждый вариант, общаться с хозяевами, смотреть десятки квартир, которые могут на фото выглядеть прилично, а на деле оказаться ужасными.

Соседство

Покупая вторичку, возможно вы попадёте в неприятное соседство или вам будет очень сложно войти в сформировавшийся уже круг общения.

В старом жилом фонде в числе соседей могут оказаться люди с низкой социальной ответственностью. Такое соседство может таить в себе много неудобств и опасностей.

Некоторые могут почувствовать себя неуютно из-за того, что переезжают в подъезд, где все хорошо друг друга знают, а социальные взаимоотношения уже установлены.

Конечно, сразу разобраться, новостройка вам нужна или вторичка, может быть сложно. Принимая такое решение, можно воспользоваться старым психологическим приёмом: выписать в разные колонки важные для вас плюсы и минусы и посмотреть, что перевесит. Не лишним будет проконсультироваться с юристом по недвижимости или опытным риелтором.

Покупка квартиры – дело затратное и рискованное. Однако, надо решаться! Своя квартира без сомнения того стоит!

Заключение

Выбор между квартирой в новом доме и квартирой в старом доме включает в себя определенные преимущества и недостатки. Новые дома предлагают современную архитектуру, гибкое планирование, качественные строительные материалы и технологические особенности, но сопряжены с ожиданием, финансовыми рисками и потенциальными неудобствами, связанными с инфраструктурой. С другой стороны, старые дома предлагают разнообразие в выборе, развитую инфраструктуру и возможность быстрого переезда, но часто идут с типовыми планировками и рисками, связанными с состоянием строения и коммуникаций. Оптимальный выбор зависит от индивидуальных предпочтений, бюджета и терпимости к определенным неудобствам. Важно внимательно учесть все аспекты для принятия информированного и подходящего решения.