Тенденции на рынке недвижимости в 2023 году

К концу 2023 года команда CasaHub в партнерстве с агентством недвижимости Romanescu&Co подготовила анализ тенденций рынка недвижимости в 2023 году, рассмотрев динамику сделок и предпочтения покупателей. Узнайте об этом ниже.

Хотя данные за IV квартал 2023 года еще не опубликованы, мы уже видим ситуацию, когда количество сделок на рынке недвижимости в Кишиневе и пригородах сократилось примерно на 70% по сравнению с 2021 годом. Несмотря на это, цены продолжают расти.

В этом году рост цен был хаотичным и при этом без признаков того, что он остановится. Например, на периферии сектора Буюканы в комплексе Colina Residence, рост цен был практически незначительным - 3-5%, в то время как на расстоянии всего в 500 метрах от сектора Буюканы, на улице Ион Буздуган, в комплексе Exfactor, рост был около 25%.

Факторы, способствовавшие различному росту цен в этих двух жилых комплексах, вызваны исключительно субъективным и эмоциональным анализом в процессе поиска и покупки квартиры. Также клиенты готовы заплатить на 20% больше за квартиру, при условии, что она будет расположена на 500 метров ближе к городу.

Этот поведенческий шаблон среди клиентов, выбирать квартиру как можно ближе к основным артериям секторов Кишинева в ущерб пригородам, является основной причиной того, что пригороды города не пользуются популярностью, даже если соотношение сделок в этих местах постоянно растет с 2021 года.

Если в 2021 году в I квартале соотношение сделок в пригородах по сравнению с городом составляло 23% к 77%, то осенью этот показатель составил 32% к 68%. Изменение не связано с ростом интереса к пригородам, а с уменьшением числа строек. В 2021 году в ASP было зарегистрировано 11642 первичных записей о квартирах в Кишиневе и пригородах, но в этом году, к середине декабря, по официальным данным, есть всего 2920 таких первичных записей, а вместе с приблизительными данными для IV квартала это число составит около 4700 первичных записей, то есть на 60% меньше в 2023 году, чем в 2021 году.

С 2017 по 2020 год было выдано 26 разрешений на строительство многоквартирных домов в Кишиневе, в то время как с 2020 года по настоящее время было выдано 14 разрешений такого рода.

В топе предпочтений клиентов в этом году лидируют однокомнатные квартиры в новых зданиях. Их доля в общем объеме проданных квартир составляет около 45%. За ними следуют двухкомнатные квартиры с долей 41% и трехкомнатные квартиры с 14%.
В то же время все эти изменения сказались на сроках продажи квартир. Для продажи квартир в городе, сданных в эксплуатацию, с площадью менее 60 кв. метров, срок экспозиции не превышает 7 дней, в основном из-за острой конкуренции между инвесторами, занимающимися ремонтом "под ключ". В случае квартир с 2 и 3 комнатами срок экспозиции увеличился из-за роста цен.

Активность на рынке индивидуальных домов заметно снизилась, и бум, связанный с постковидным периодом, уже прошел. Если в 2021 году в ASP регистрировалось около 3 контрактов в день на индивидуальные дома в Кишиневе и пригородах, то в третьем квартале текущего года среднедневное количество контрактов сократилось до одного.

Динамика на рынке земель более оптимистична, но все равно снизилась по сравнению с 2021 годом. Если в третьем квартале 2021 года заключалось контрактов на приблизительно 20 участков в день, то в этом году продается всего около 5 участков ежедневно.

На бумаге все понятно, но что происходит на деле? Наблюдается изменение поведения клиентов и их предпочтений за последние 2 года. Клиенты теперь менее заинтересованы в домах типа таунхаус или дуплекс и предпочитают в основном индивидуальные дома.

Среди основных критериев выбора дома наличие инженерных сетей (канализация и центральное водоснабжение), подключение к газовой сети (хотя альтернативные методы отопления становятся все более популярными) и асфальтированная дорога. Примерно 80% клиентов располагают бюджетом до 150 000 евро. В пределах этого бюджета они ищут дома уже с ремонтом, без необходимости вложений или с незначительными.

В то же время наблюдается уменьшение числа ипотек при покупке домов. Все больше покупателей предпочитают расплачиваться наличными, что можно объяснить тем, что многие из них откладывали решение о покупке долгое время и теперь ищут варианты инвестирования капитала для защиты от постоянной девальвации. В топе популярности пригородов остаются Дурлешты, Трушены (Думбрава), Тохатин, Бэчой, Стэучены, Крикова.

Вывод

Рынок недвижимости в Кишиневе и пригородах проходит через значительные изменения с постоянным спросом на недвижимость в городе и уменьшением предложения. Эта динамика приводит к повышению цен и переоценке предпочтений покупателей в отношении местоположения недвижимости. Важно внимательно отслеживать эти изменения и адаптировать стратегии приобретения недвижимости в 2024 году.