Tendințele pe piața imobiliară în 2023

Spre încheierea anului 2023 echipa CasaHub în parteneriat cu echipa agenției imobiliare Romanescu&Co au pregătit analiza tendințelor pieței imobiliare în 2023, dinamica achizițiilor și preferințele. Aflați despre acestea mai jos.

Deși nu sunt publicate încă datele pentru trim. IV al anului 2023, deja asistăm la o situație când numărul tranzacțiilor pe piața imobiliară din Chișinău și suburbii a scăzut cu circa 70% în comparație cu 2021. În pofida acestui fapt prețurile continuă să crească.

În acest an creșterea prețurilor a fost una haotică și nu dă semne că se va opri. De exemplu, la periferia sectorului Buiucani, în complexul Colina Residence, creșterea prețului a fost practic nesemnificativă - 3-5%, pe când 500 de metri mai aproape de sectorul Buiucani, pe str. Ion Buzdugan, în complexul Exfactor, creșterea a fost de circa 25%.

Factorii care au contribuit la creșterea diferită a prețului pe exemplul acestor două complexe locative se sunt cauzați strict de analiza subiectivă și emoțională în procesul de căutare și cumpărare a apartamentului. Totodată clienții sunt gata să plătească mai mult cu 20% pentru apartament, cu condiția că acesta ar fi amplasat cu 500 de metri mai aproape de oraș.

Acest pattern comportamental în rândul clienților, de a alege un apartament cât mai aproape de arterele principale ale sectoarelor Chișinăului în detrimentul suburbiilor, reprezintă cauza principală de ce suburbiile orașului nu se bucură de popularitate, chiar și în situația în care raportul achizițiilor în aceste locații crește constant din 2021.

Dacă în 2021, trim. I, raportul achizițiilor în suburbii față de oraș constituia 23% la 77%, toamna aceasta raportul este 32% la 68%. Schimbarea nu se datorează creșterii interesului pentru suburbii ci numărului mai mic de construcții. În 2021, la ASP, au avut loc 11642 înregistrări primare de apartamente în Chișinău și suburbii, însă, anul acesta, până la mijlocul lunii decembrie, conform datelor oficiale, sunt 2920 asemenea înregistrări primare, iar împreună cu date estimative pentru trim. IV, ar constitui un total de aproximativ 4700 de înregistrări primare, adică cu 60% mai puțin în 2023 decât în 2021.

Din 2017 până în 2020, au fost eliberate 26 de autorizații pentru construcția blocurilor locative în Chișinău, pe când din 2020 până astăzi au fost eliberate 14 autorizații de acest fel. 

În topul preferințelor clienților anul acesta au fost apartamentele cu o cameră în bloc nou. Proporția lor în totalul de apartamente vândute constituie circa 45%. Urmează în clasament apartamentele cu două camere, cu 41% din total, și apartamentele cu 3 camere, cu 14%.

Totodată, toate aceste modificări au afectat și termenul de expunere la vânzare a apartamentelor. Pentru unitățile de vânzare din oraș, date în exploatare, cu suprafețe mai mici de 60m2, termenul de expunere nu depășește 7 zile, și asta în mare parte concurenței acerbe dintre investitorii care se ocupă de reparații apartamente la cheie. În cazul apartamentelor cu 2 și 3 camere, termenul de expunere s-a mărit din cauza creșterii prețurilor. 

Activitatea în cadrul pieței caselor individuale a scăzut considerabil, iar boom-ul din perioada post-Covid a trecut. Dacă în 2021 se înregistrau la ASP circa 3 contracte pe zi la case individuale în Chișinău și suburbii, în trim. III al acestui an a fost înregistrat în mediu câte un contract pe zi.

Dinamica în cazul terenurilor este mai bună, însă tot în scădere, în comparație cu 2021. În trim. III 2021 se înregistrau contracte pentru circa 20 terenuri pe zi, pe când în trim. III anul acesta s-au vândut circa 5 terenuri zilnic. 

Pe partea de cifre e clar, dar ce se întâmplă în teren? Se observă o schimbare de comportament a clienților și a preferințelor lor pe parcursul ultimilor 2 ani. Clienții sunt mai puțin interesați acum de case de tip townhouse sau duplex și preferă mai mult case individuale.

Printre criteriile de bază față de o casă sunt: prezența rețelelor inginerești (canalizare și apă centralizată), conectarea la rețeaua de gaze naturale (deși metodele alternative de încălzire câștigă tot mai mult teren) și drum asfaltat. Circa 80% din clienții dispun de un un  buget de până la 150 000 Euro. În cadrul acestui buget ei caută case deja cu reparație, fără necesitatea de investiție sau cu una nesemnificativă.

Totodată se observă o scădere a numărului ipotecilor la procurarea caselor. Tot mai mulți cumpărători preferă achitarea cu bani cash, ceea ce poate fi explicat prin faptul că majoritatea din ei au amânat decizia de cumpărare mult timp, iar acum sunt în căutarea unei opțiuni de investiție a capitalului pentru a-l feri de devalorizarea constantă. În topul suburbiilor rămân Durlești, Trușeni (Dumbrava), Tohatin, Băcioi, Stăuceni, Cricova.

Concluzie

Piața imobiliară din Chișinău și suburbii trece printr-o perioadă de schimbare semnificativă, cu o cerere constantă pentru imobile în oraș și cu o ofertă în scădere. Această dinamică duce la creșteri de prețuri și la o reevaluare a preferințelor cumpărătorilor în ceea ce privește amplasarea imobilelor. Este important să monitorizăm atent aceste schimbări și să ne adaptăm strategiile de achiziție a imobilelor în 2024.